小区“大选”

　　两块展板都是白底黑字，三米多高，六七米宽，一前一后，立在西安市融侨馨苑小区入口处的广场上。

　　红色大标题印在展板左上方，远远就能瞧清楚写着什么。一个是“业主大会会议决议公告”，另一个是小区物业公司针对业主大会决议的“公开声明”。

　　两块展板讲述了同一个小区的故事，却讲出了泾渭分明的两个版本。

　　在业委会的版本中，这是一次从2017年10月29日持续到2018年1月12日的大规模投票，是一场旷日持久的拉锯战最终获得的“胜利”——“不再续聘金辉物业”。

　　而在物业公司的版本中，这是一个“程序严重违法违规，过程不受监督”的闹剧。对这次业主大会的投票结果，物业公司的决定是：“不承认、不接受、不执行！”

　　两块展板相隔不过十几米，内容剑拔弩张，如两军对垒。展板中间的空地上，小区的居民或坐或立，有的打牌，有的聊天。

　　偶尔也有人抬起头，看看两块展板，点评几句，语气平淡，仿佛是在说别人家不相干的事情。

　　“想换个物业，比美国换个总统都难”

　　融侨馨苑小区是西安一个巨大的社区，432亩土地上住着6881户业主，共有51栋楼。能否更换物业公司，取决于6000多户居民的投票结果。

　　当过语文教师的业主赵青说：“想换个物业，比美国换个总统都难！”

　　赵青一提到“物业”两个字，声音就高了八度：“都要把业主‘赶’出家门了！”

　　据业主委员会成员张淼介绍，融侨馨苑的早期物业是开发商融侨集团。2010年左右，目前的金辉物业开始接手。自此，业主和物业的矛盾冲突越来越多。

　　2014年，一部分业主曾经拉起横幅，抵制小区南门旁修建立体停车库。同年7月，26号楼5家住户被盗，损失近万元，甚至连“冰箱里的西瓜也被小偷带走了”，物业为此道歉，承诺“一层大厅及电梯内加装摄像头”。每年冬天，都有业主抱怨供暖问题，此外还有地下室积水问题、消防栓水压问题等等。

　　曾有人在西安某网络论坛发帖，对小区中央步行街上有人跳广场舞表达不满。业委会认为，广场舞问题背后隐藏着的，其实是业主公共活动空间被物业作为商铺租赁出去的问题。

　　为这些林林总总的问题，张淼曾经拒绝缴纳物业费。他因此被物业公司告上法庭并经调解缴清费用。如今旧事重提，张淼也承认自己当时“不占理”。学习过《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规之后，他对如何维护业主的权益，有了“更理性”的看法。

　　“这件事的重点是，业主想要选物业，是个商业关系，雇佣关系。并不是说物业非得有多糟糕才能换。业主完全可以换个性价比更高的，货比三家，选个更好的。” 张淼说。

　　“当时是想在这里养老”，一位年逾70岁的业主对中国青年报·中青在线记者说，“但现在，要是金辉物业不走，我就走。”

　　这是最早入住的业主之一。2007年，他从楼盘中选择了这个打着“公园式社区”广告的小区。

　　十年来，融侨馨苑的房价翻了将近一番，如今每平方米1.5万元左右。它的物业费也较其他小区更高，相邻的小区物业费大多都是每平方米1.2元，而融侨馨苑的收费是1.5元。

　　这位业主还记得，刚搬来的时候，物业费也是1.2元，大约3年前涨到了现在这个价格。对涨价一事，包括他在内，许多业主表达过不满。

　　记者在融侨馨苑走访时遇到的业主，一部分对物业的服务觉得“还行”，一部分则提出了对安保、车辆占道或供暖问题的不满。而在附近几个地产中介员工的口中，金辉物业“在附近的小区里算是不错的”，“没有外面说的那么差”。

　　有一位业主直接表示，对物业和业委会，他“谁都信不过”，“都是为了利益”。

　　2016年6月，金辉物业的合同到期，是否续约，成为业主大会需要作出决定的一件事。

　　由此，一场持续了一年半的对峙开始了。

　　投票像是谍战：前往计票地点的路上，用黑色的袋子把票箱伪装起来

　　在对峙中，打油诗发挥了独特的作用。

　　以选聘物业为主题，从2016年至今，融侨馨苑一共召开过两次业主大会。

　　第一次业主大会从2016年8月持续到9月，投票未能达到业主户数与专有面积的“双过半”，最终结果无效。那次投票期间，小区的电梯、入户门、步行街等公共区域，一度贴满了打油诗。

　　“最近小区为啥乱，有人想把物业换，整个小区都瘫痪，房价掉了一大半，垃圾堆得像座山，最终业主来买单。”这是一方的态度。

　　“为啥要把物业换？因为物业真太烂，只管收钱不实干。车混乱贼泛滥，采暖漏水一河滩。要再不把物业换，小区才会真完蛋。”这是另一方的态度。

　　15号楼的一位业主第一次投票给了金辉物业，然而他发现，从物业和业委会对峙之后，“物业服务水平直线下降”。他站在小区曾经的“小桥流水”景观旁，向记者历数这些年小区内被盗的情况。旁边的水池，如今只余淤泥。最近这次投票，物业公司丢掉了他的选票。

　　第二次业主大会是在2017年10月29日至2018年1月12日期间召开的。投票的过程让业委会的委员们“焦头烂额”。2017年年初开始，小区51栋楼建立了各自的业主微信群，几乎每栋楼都选出了楼长或业主代表。

　　在当地街道办事处的建议下，业委会决定公开招标物业公司。最终在选票上接受选择的，除了金辉物业，还有另外两家物业公司。

　　负责票箱的工作人员两两一组，开始了“扫楼”工作，挨家挨户发放投票单。小区户数庞大，有的业主已经将房子出租，有的业主时常不在家中。对不在小区居住的业主，业委会只好通过电话和短信联络，请他们回来投票或委托他人代投。

　　业委会成员感慨，对融侨馨苑这样的大型小区来说，召开一次业主大会远比一般小区要难。

　　半年来，小区公共区域所有的灯箱和布告栏，都成了双方的舆论战阵地。物业贴一篇《十问业主委员会》，业委会还一篇《公开回应》。业委会指责一句“物业鼓动制造群体事件”，物业反击一句“《合同》存陷阱，业主应警醒”。“选战”还延伸到虚拟空间，在双方各自的微信公众号里，半年来几乎所有的内容都是质疑对方。

　　“一个物业公司的公众号，没多少服务的内容，都是质疑业委会。这在业内都是笑话吧？”业委会的成员在讨论时说。

　　关于这次投票，金辉物业的工作人员要求前来采访的记者立即离开，并拒绝回答任何问题。

　　物业对业委会账目的质疑，也贴在了布告栏上。在融侨馨苑，按原有合同，业委会负责管理的是小区电梯广告位等公共收益的70%，其余30%交给物业。由于业委会对物业的管理存在争议，这30%并没有完全付给物业。

　　不久后，一份审计报告被张贴出来，“随时可以接受业主、物业、街道办查阅”。对共有收益进行审计，需要业主大会表决同意，程序很慢。业委会成员自掏腰包，分摊费用，自费委托会计师事务所对业委会的财务收支进行了审计。

　　这场你来我往的战火，一直打到2018年1月12日开票当天，仍然没有停火的意思。

　　一位业委会成员将整个过程比喻成“谍战”。为了保证安全，他们租了当地一家宾馆的会议室开票。在前往计票地点的路上，还用黑色的袋子把票箱伪装起来，防止有人来抢。事实上，现场也的确出现了四五个“来历不明”的人，质疑和否定开票过程。

　　1月13日，融侨馨苑业委会公示了投票结果，宣布不再续聘金辉物业，聘用万科物业以酬金制提供物业服务。业主总户数6881户，表决权总面积为77.64万平方米。这次参加投票业主4537户，相应表决权面积50.85万平方米。“业主投票户数、及相应的表决权面积均超过相应投票权数的50%，本次会议合法有效。”

　　但在两天后，金辉物业公布了另一组数字。那是物业发放的“融侨馨苑《物业服务合同》续签相关意见征求表”。金辉物业表示，收回意见表4894张，“同意续聘金辉物业”票数3989张，不同意续聘票数606张，弃权票数299张。同意意见占有效票数的81.51%，占小区总户数的57.97%，面积为46.23万平方米，占有效票数面积的82.88%。

　　金辉物业的声明中还指出，这次业主大会的程序“严重违法违规”，在时间上超过了规定的期限，在收集票数的过程中，一部分业主是通过电话和短信投票的，可信度存疑。

　　业委会对此的回应是，从时间跨度到投票方式，都是严格按照《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规进行的。《西安物业管理条例》第二十二条规定，“在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票”。

　　对于这两个结果， 西安雁塔区电子城街道办事处相关负责人对记者表示，融侨馨苑业委会这次组织的业主大会，在投票过程中确实有违规现象，包括未对投票后期聘任的临时工作人员进行详细公示，未对投票过程中的票箱保管细节进行公示，选择候选物业公司的过程也有违规之处，程序上存在瑕疵。

　　街道办表示，对这次业主大会的投票结果，街道办不做出评判。按照目前规定，公示之后投票结果具备法律效力，金辉物业需要在三个月内撤离融侨馨苑。

　　“物业的声明只是公司行为”，上述负责人向中国青年报·中青在线记者解释，“如果要否决业主大会的决议，按照规定，必须是业主来提出，物业公司是不具备这个资格的。”

　　根据《西安市物业管理条例》，业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向街道办事处等书面提出撤销申请。

　　投票结果公布之后，陆续有业主接到了金辉物业的电话。一位业主把通话录音公布了出来。

　　“有些业主向物业反映没有政府部门介入，他们不认可。物业现在组织大家向政府部门请愿。向街道办、居委会请愿，要求重新公开选举。”电话里，物业工作人员说。

　　“投票是规定要政府介入吗？”业主问。

　　“按规定要有政府介入，才合理合法。”

　　“有什么具体的规定，有法律依据没？比如物业管理条例之类的法律法规，有没有规定要政府介入的？”业主又问。

　　“也没有法律规定，就看您同意不同意请愿政府介入，不同意的话我不登记。”

　　这位业主的最终答复是：“小区有业委会，干嘛要请愿？物业是个服务方，做好服务就行了。”

　　物业与业主的问题，其实是“谁动了谁的奶酪”的问题

　　在对物业公司招标中，融侨馨苑业委会将“酬金制”和“账目共管”两点写在了合同中。这是受到了西安另一个小区心晴雅苑的启发。

　　心晴雅苑业委会主任周洪斌，经常接待来取经的其他小区的业委会或业主代表。让这个小区闻名的一个案例是，2017年，开发商要求心晴雅苑业委会支付长期占用物业服务楼补偿款192万元，但最终，业委会在法庭上胜诉。

　　“开发建设单位向全体业主索要物业服务用房建设费的，这是全国首例。但实际上业主们买房时，已经一次性支付了小区公摊面积费用和小区配套公共建筑费用。这都是当初开发商自己算在成本里的费用，小区配套公建产权属于全体业主。”周洪斌对记者说。

　　在她看来，业主和开发商真正的矛盾，根本在于对小区公共利益归属权的争议。“当开发商把所有房子卖给业主之后，小区真正的‘投资人’，就已经是全体业主了，包括停车费、公共区域的广告费这些收益，也都是全体业主的，不归开发商，当然也不归物业。物业只是被聘来提供服务的。”

　　这是个“究竟谁动了谁的奶酪”的问题。“物业觉得奶酪是他们的，但实际上，奶酪应该是全体业主的。”张淼说。

　　2017年1月1日，新的《西安市物业管理条例》实施。11月1日，新的《西安市业主大会业主委员会指导规则》实施，专门用以解决业委会成立难的问题。与之配套的政策也在制定之中。

　　用周洪斌的话说，政策在不断完善，新的物业与业主的关系，总有一天会在全国普及。她经常向其他同行提到无锡市春江花园的例子。

　　那也是一个大型社区，从2008年6月开始，业主大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案，开始实施业主自治。当时，业主每年缴纳的物业费大约300万元，而小区一年的公共收益约240万元，这份原本该属于全体业主的收益，被物业默认成了应得的管理费。

　　最终，春江花园业委会自己成立了物业管理处，聘请物业管理人员，开始了业主的社区自治管理。原本被物业公司截留的公共收益，全部拿来进行小区的建设和美化。

　　心晴雅苑也是西安市第一个引入物业酬金制，实现业委会和物业公司共管账目的小区。从2017年开始，心晴雅苑每年按物业费实际收费额的6%～12%，给物业公司给予计提管理费。

　　融侨馨苑的业主投票结果公示之后，金辉物业在回应的声明中专门提到了酬金制：“‘酬金制’有多少业主真正了解，更何况是鲜有先例的‘账户共管’下的‘酬金制’。上述制度在西安地区几乎没有成功经验，融侨馨苑小区体量巨大，将小区作为试验田，其后果不是广大业主能够承受的。”

　　对于物业的声明，张淼的态度只有一句话：“不具备法律效力。”