老房子外立面脱落谁应负责修缮？代表：由物管或业主消除安全隐患

　　金羊网记者 罗仕

　　老旧房屋存在安全隐患应由谁负责修缮？被鉴定为“观察使用”“处理使用”的危险房屋能否出租？14日，广州市法制办召开《广州市房屋使用安全管理规定（草案）》（以下简称《草案》）立法听证会，对上述相关问题进行听证。

　　记者了解到，15位听证代表中，分别有12位代表支持老旧房屋存在安全隐患应由房屋使用安全责任人负责修缮，被鉴定为“观察使用”“处理使用”的危险房屋不得出租、不得作为经营场所。

　　据悉，《草案》是广州市2018年度政府规章制订计划正式项目。此次立法听证会后，广州市法制办将根据各方意见对《草案》进行认真研究、修改完善，报广州市政府常务会议审议。

　　听证事项1

　　老旧房屋年久失修，外立面脱落，影响公共安全，谁应负责修缮？

　　现状

　　修缮最大难题在于协调出资

　　作为听证陈述人，广州市住建委相关负责人介绍了广州市房屋外立面基本情况。他表示，近年，广州市陆续发生了一些诸如外墙批荡脱落之类的安全隐患个案，这些个案主要发生在越秀、海珠、荔湾、天河等区的老住宅区，大部分是多层房屋，多建于上世纪80年代前后。

　　据介绍，消除房屋外立面安全，目前最大的难题在于协调出资难。房屋外立面是房屋的共有部位，涉及建筑物区分所有权，一幢房屋往往涉及几十户、甚至上百户业主。在实际工作中，往往存在部分业主联系不上、部分业主不愿意出资而是依赖政府等问题，业主之间、业主与租户之间也经常无法达成共识，影响了安全隐患的治理。

　　观点

　　12位代表：由物管或业主消除安全隐患

　　15位听证代表中，有12位听证代表认为房屋外立面脱落等安全隐患属于房屋共有部分存在的安全隐患，应该按照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》规定，由物业服务企业按照合同约定消除安全隐患；没有委托物业服务企业的，由全体业主消除安全隐患，费用由业主共同承担。

　　市民代表、广东广信君达律师事务所律师方晖表示，《中华人民共和国物权法》规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。而根据最高人民法院的解释，外墙属于建筑物的共有部分。“物权法确定了房屋所有人的权利，权利应与义务对等。”

　　同时，《中华人民共和国侵权责任法》规定建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。“相关危险产生的损害赔偿义务人系房屋产权人（管理人、使用人）。”且《广州市房屋安全管理规定》明确，房屋所有人是房屋安全责任人，房屋安全责任人对房屋建筑结构及其附属设施使用安全负责。

　　“从权利和义务对等原则来讲，业主理应承担应承担的义务。”行业协会代表王利敏表示，“政府收入有全体纳税人缴税部分，用政府收入为业主维修私有财产，恐怕不妥”。

　　听证代表、广州市人大代表周新华则指出：“上世纪九十年代后新建房屋按规定都要设立房屋公共维修基金。这些房屋业主可以也应该主动向政府部门申请，利用基金对有安全隐患的房屋外墙进行修缮；对早期没有设立公共维修基金或基金余额不足的，所需修缮费用则应由全体业主分摊。”

　　3位代表：涉公共安全应由政府负责整治

　　15位听证代表中，有3位听证代表认为房屋外立面不仅涉及城市形象，还涉及公共安全。消除房屋外立面脱落对于公共安全的影响应由政府负责，费用也应由政府承担。

　　在广州越秀物业发展有限公司副总经理王占海看来，虽然《中华人民共和国物权法》等法律法规对修缮外墙责任作出了相关规定，但目前的法律法规还不能及时消除安全风险，“按我国物业管理法律法规的相关程序要求，修缮外墙如需启动专项维修资金需要小区业主人数和建筑面积的‘双三分之二’通过后方可使用，存在时间周期长、协调难等问题，相关部门应主动参与消除房屋外立面脱落对于公共安全的影响，费用由政府承担。”

　　“基于城市形象的需要，房屋外立面的维修、改建被统一纳入城乡规划的管理范围，具有一定的公共属性；外立面的安全直接影响公共安全，政府部门对公共安全负有首要责任。”来自广州市房屋安全鉴定协会的听证代表邓锦尚表示。

　　听证事项2

　　被鉴定为“观察使用”“处理使用”的危险房屋是否可以出租，是否可作为经营场所？

　　现状

　　轻微危险房屋能否出租存争议

　　作为听证陈述人，广州市住建委相关负责人介绍了危险房屋基本情况。据介绍，原建设部《城市危险房屋管理规定》第九条规定：“对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋；（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋；（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；（四）整体拆除。适用于整幢危险且已无修缮价值，需立即拆除的房屋。”

　　“对于‘整体拆除’和‘停止使用’两种类型的危房而言，肯定不能继续使用，更不得用于出租或经营，否则将存在严重的公共安全隐患。”该负责人表示，而对于“观察使用”和“处理使用”两种危房，由于可通过采取适当安全技术措施解除危险，是否有必要限制业主的出租或者经营权利，目前存在争议。按照《广州市房屋租赁管理规定》的规定，各种类型的危房均不得出租。

　　观点

　　12位代表：解除危险前不得出租

　　15位听证代表中，有12位代表支持“观察使用”和“处理使用”的危险房屋在未解危前不可以出租，也不应作为经营场所。

　　“既然已经鉴定是危险房屋，无论如何进行处理，在未解除危险之前均不应进行出租，或者给任何人做任何用途使用，否则应该为此承担相应的法律责任。”来自广东智弘检测鉴定有限公司的听证代表王玉倩说。

　　“物权人自己使用危房，虽是置自己的安危于不顾，但政府无权干涉。”来自广东华安律师事务所的律师陈敏表示，然而物权人如将危房用于出租或经营是置他人或公众的安危于不顾，政府应当明文禁止。如果政府不禁止，一旦出现事故，立法者难辞其咎。

　　3位代表：无即时危险不应限制出租

　　15位听证代表中，有3位代表认为鉴于“观察使用”和“处理使用”的危险房屋并非禁止使用，将其用于出租和经营并无不可。

　　“出租权也是一种财产性权利，《中华人民共和国立法法》规定地方政府规章不得减损公民权利。”广东恒益律师事务所律师周磊表示，如果房屋的结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求的，不应对其出租权利加以限制，但可以要求租赁双方明确维护和修缮的责任。

　　听证代表、广州市人大代表周新华表示不应限制“观察使用”和“处理使用”的危险房屋出租经营，“既然经技术部门鉴定为‘观察使用’和‘处理使用’，则表明该房屋并没有严重的即时危险，可以边观察边使用、边处理边使用。”他同时强调，房屋安全责任人应该在使用房屋时，采取适当的安全技术措施，包括对危险部位采取加固修缮以排除危险。