卖五百万房 房东被诉索要14万佣金

    中青在线上海1月5日电（陈家旭 翟珺 中国青年报·中青在线记者 周凯）二手房交易中，中介公司采用背对背的方式组织买卖双方商谈，趁机主导出卖方抬高房价，就溢价部分向出卖方索要分成，约定在高额佣金中。今天，上海市第二中级人民法院开庭审理了一起房屋居间合同纠纷案件并当庭宣判，驳回中介公司索要高额中介费的诉讼请求。这也是上海二中院在上海法院庭审公开网开通后率先通过庭审公开网进行审理和宣判的案例，旨在通过公开该案二审法庭审理全过程，释明法理，房产中介利用买卖双方的信息不对称，主导出卖方抬高房屋售价从而获取溢价分成的做法难以获得法律支持。

    2016年2月，彭女士和仁丰地产签订《房屋买卖居间协议》，向黄氏父子购买上海市平凉路一处房屋，总价为542万元。当天，双方还签订《房屋买卖协议》，并与仁丰地产分别签署《服务费支付确认书》。黄氏父子签署的确定书佣金数额为14万元，彭女士签署的确定书佣金数额为5.42万元（即房屋总价的1%）。之后，彭女士全额支付了佣金，黄氏父子则支付佣金6.28万元。3月，黄氏父子与彭女士签订《上海市房地产买卖合同》。5月，房屋过户登记至彭女士名下。

    2016年8月，仁丰地产认为黄氏父子未按约足额支付佣金，向法院提起诉讼，请求判令两人支付剩余佣金7.72万元及逾期付款违约金。黄氏父子辩称，当时其要求净到手价500万元，加上税费及佣金转让价为530余万元，后仁丰公司又从彭某处争取到9万元房款，并要求分得其中的4万元。按照中介公司说法，需由其承担2%的佣金，于是确认了14万元的佣金数额。但黄氏父子随后发现仁丰公司对税费计算错误，且已经向彭女士收取了1%的佣金，遂于次日与其协商，双方协商后将佣金变更为6.28万元，并已支付完毕。黄氏父子认为，仁丰收取的佣金数额超过了居间服务行业规定的房屋总价2%的标准，遂提起反诉，要求仁丰公司退还佣金8600元。

    一审法院审理后认为，黄某支付了6.28万元的佣金后，仁丰公司开具了相应的收据，之后亦未曾催讨，并继续提供了办理过户等后续服务。仁丰公司未在合同期限内对黄某支付的佣金数额提出异议直至诉讼，故法院采纳黄氏父子关于双方协商变更了佣金数额的意见，对于仁丰公司要求黄某支付剩余佣金及逾期违约金的诉请，以及黄某要求返还部分佣金的诉请均不予支持。仁丰公司不服一审判决，提起上诉。

    二审法院审理后认为，仁丰公司在已向买卖双方收取超过房屋总价2%佣金的情况下，起诉要求出卖方支付剩余佣金，应当提供证据证明其所提供的具体项目或服务，而不是以合同约定简单概括。结合双方陈述，可以认定仁丰地产与出卖方签订的《服务费支付确认书》中的佣金数额包含有房屋出售溢价分成。可以认定仁丰公司为谋取自身利益，利用其作为居间方的优势地位及买卖双方的信息不对称，采用不正当的方法，主导出卖方抬高房屋出售价格，从中获取高比例的溢价分成。仁丰公司的行为有违市场交易应当遵循的公平与诚信原则，有违居间方应承担的法定义务，也干扰了正常的社会经济秩序，其诉请不应得到法律保护。故法院依法驳回仁丰公司的上诉请求。

    该案的承办法官指出，根据我国合同法规定，二手房居间方的主要义务是向委托人如实报告与订立合同有关的事项，尽力促成当事人达成合意，并提供与合同订立、履行有关的其他服务。居间服务费采用约定报酬制，即是否给付报酬以及报酬的多少，原则上依委托人与居间人的合同约定。

    那么，佣金数额由双方约定，是否意味着凭借委托方自愿签署的佣金确认书就可以得到法院支持呢？法官指出，根据我国民法规定，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，不得扰乱社会经济秩序。仁丰公司作为专业提供房屋居间服务的企业应当严格遵守这些基本原则与规定。根据目前市场交易惯例，二手房买卖佣金一般不超过房屋总价的2%，由买卖双方当事人根据约定各半分别支付或由买方一方全额承担。

    该案中，仁丰公司向出卖方一方就收取占总房价2.58%的佣金，且远高于其向买受方收取的1%，其应当举证证明高额佣金所对应的具体服务，而不是以合同约定予以简单概括。根据双方的陈述可以认定，仁丰公司并未提供额外的服务，而是在出卖方已经明确报价的基础上，利用买卖双方的信息不对称，主导出卖方抬高房价，从中分成牟利。这一做法违背了居间方应如实报告的法定义务，有悖于等价有偿原则，也违背了其作为专业机构应秉持的职业操守，干扰了正常的社会经济秩序，不应得到法律保护。

    那么，如何来确定出卖方应付的佣金数额呢？黄氏父子主张在双方协商将佣金数额变更为6.28万元后，其曾要求仁丰公司对佣金确认书进行更改，但经办人称确认书已送至其他门店，承诺会在之后予以销毁。仁丰公司对此则予以否认。对于该节事实，黄氏父子在举证方面处于不利地位。但从交易过程来看，仁丰公司在黄氏父子支付6.28万元后开具了收据，并在其后的房屋交易过程中提供了服务，直至本案诉讼时止未提出过异议。诉讼中，仁丰公司主张其一直向出卖方催讨剩余的中介费，但未提供证据予以证明。同时，黄氏父子对商讨过程的描述十分详尽，数字的构成、计算与其陈述也能一一对应，综合全案证据，法院采信了其关于协商将佣金变更为6.28万元的主张。