【经济实说·专家谈】“三位一体”构建住房建设长效机制

    作者：张锐（中国市场学会理事、广东外语外贸大学教授）

    作为全新的住房制度设计，中央经济工作会议提出要建设“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的房地产市场平稳健康发展的长效机制。这是对十九大“房住不炒”理念的细化与落实，同时代表着2018年房地产长效机制的构建将从局部试点走向全面推广。

    过去一年中以限购、限贷、限价、限售和限商等为内容的行政性房地产调控政策在全国各地频繁发布，由此带来的效果也立竿见影。截至11月末，北上广深四大一线城市以及11个热点城市新建商品住宅价格跌回一年前，同时一二线城市自年初就进入负增长区间，其中一线城市累计成交同比下降38.2%，二线城市累计成交同比下降24.4%。看得出，严厉调控之下房地产市场投机性需求正逐渐被挤出。

    但是，从北部的沈阳到南部的南宁，从东部的青岛到西部的乌鲁木齐，从一线城市到二线城市，不少房企还在疯狂溢价拿地，前11月开发商购地规模同比增长16.3%的统计结果就是最好的证明；囤地的同时，不少开发商仍在惜售与捂盘，甚至通过多种渠道发散房价未来还会大涨的讯息；而在二级市场，许多投机客也手握不少房产待价而沽。如此诸多的诡异行为说明，无论是开发商还是投机者，都在与调控政策进行着对赌与博弈，他们在等待着或者相信有一天调控政策必会松绑，房价还会大幅反弹和飙升，进而再度从中牟取暴利。在这种情况，必须通过长效机制的构建彻底掐断炒作与投机预期，塑造房地产市场平稳健康发展的新趋势。

    进一步而言，虽然行政性调控举措在短期内能够平抑房价与打压炒作热度，但同时必然对市场作用机制形成“挤出效应”，同时频繁的行政干预也会产生不菲的政策成本，也给投机者留下了政策可能被动性松绑或者无疾性终了的预期，正常的购买行为也可能受到扰动。显然，建设住房长效机制不仅能够剔除因行政调控可能引起的供求错配与认知误导，更能激活与彰显市场对资源配置的基础性作用。

    宏观上看，“多主体供应、多渠道保障、租购并举”应当是“三位一体”的政策格局，彼此之间互相联系且有序策应与联动，其中“多主体供应”是指除了专业地产商提供消费资源外，政府也要参与到住房供给体系中来，另外还有集体、企业、合作方也将成为住房供应的补充力量。“多渠道保障”指的是在继续建设商品房以满足刚性与改善性需求的同时，还要建设保障房、共有产权住房以及公租房等品种解决低收入或者无房户的需求；“租购并举”明确的是前二者交易生态，即任何一个供给主体或者房产品类，通过售卖方式完成价值转移的同时，还要以租赁的形式向需求方提供服务。反应在需求侧，消费者可以获取差异化的产品与服务。因此，住房长效机制建设是对过往主体单一、渠道狭窄以及重售轻租等市场系列跛足格局的有力纠正与康复。

    同时必须明确，从政策诉求的角度考察，“多主体供应、多渠道保障、租购并举”三者内部未来的侧重点也将发生重大变化，其中“多主体供应”不应当是以售卖的方式为主，而是以租赁的方式为主；“多渠道保障”不应当是商品房为主，而应当是租赁房为主；“租购并举”更是要求以租为主而不是以购为主。显然，住房长效机制在做到供给侧“补短板”的同时，就是要在需求端防止与杜绝房地产的过度金融化，实现社会资源的公平分配，保证全民住有所居。以此观之，住房租赁将成为2018年甚至是未来长时期房地产市场最主要的发展方向。

    在供给侧，有必要通过降低土地出让金或者减免土地增值税等途径让更多的地产商与企业加入到租赁住房供给的阵营中来，同时要以贴息、REITs（房地产信托投资基金）以及银企携手等方式加快集体土地、宅基地和企事业单位自有土地进入租赁住房市场的步伐，并进一步推动商改住、棚改住以及工改住等品种进入住房租赁市场。为了鼓励中央经济工作会议提倡的“长期租赁”，需要保证出租方的稳定利润回报，对此，一方面可以降低租赁交易税，另一方面可以采取对多套房产增加保有环节成本或者是加大让渡与购置交易税等手段间接补贴租赁房市场。

    在需求端，针对流动人口以及大学生毕业生等“新城市人”是住房承租的最大主体，而且这部分人的支出购买能力相当有限，可以考虑在最低个税基数的基础上适当增高他们的纳税门槛，同时支持与鼓励银行提供零利率贷款，另外，在一线城市可以采取更大尺度的积分落户优惠政策刺激租赁需求。为了形成长期租赁，更应改善租赁居住环境，增大相应公共品服务，增强租赁者的居住体验，同时要保证“租售同权”政策落到实处，以提高租赁需求的稳定性。

    为了最大程度地盘活租赁市场与提高租赁效率，需要尽可能改变目前以“散租”为主的市场生态，鼓励大型房企参与进来以提高租赁企业集中度，通过规模化经营降低单位租赁交易成本，并以流程标准化、服务衍生化（房屋装修、租客生活电商等）接纳散租房屋托管，提高服务质量。另一方面，要尽快搭建起住房租赁交易平台，平台上不仅要聚拢更多的租赁房源，方便承租方进行产品选择，丰富供应类型，而且有利于租赁双方的信用评价，形成公开化的道德约束与利益捆绑机制。根据各地经验，租赁平台有必要让银行机构参与进来，通过利用银联的征信体系优势，建立起租赁住房信用档案，比如用户凭借自身信用状况透支、预交房租，无形之中在租赁双方间又增加了一道利益保护屏障，而且地方政府也可以利用互联网以及大数据技术加强对住房租赁市场的管理。