上财报告：房价调控或将加码 居民购房杠杆水平须警惕

    中青在线上海4月21日电（中国青年报·中青在线记者 王烨捷）今天上午，上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组正式对外发布《2017年第一季度中国宏观经济形势分析与预测报告》。其中，房地产数据再次受到与会专家的高度关注，房地产市场风险被列为中国经济面临的最主要风险因素。

    来自国家统计局、上海财经大学高等研究院的统计数据显示，2017年第一季度，在全国多地出台强势房地产调控政策的情况下，中国的房价仍然“不能平抑上涨冲动”。前3个月，全国新建住宅价格较去年底大致持平或下跌的仅13个城市。三亚、广州、海口等城市以5.4%、4%、3.9%的房价上涨累计增幅位列前列。二手住宅市场上，二手房价格较去年底大致持平或下跌的城市仅有9个。广州、厦门、北京以7.8%、7.2%、4.4%的环比增幅领涨全国市场。

    一个颇有意思的数据是，尽管今年一季度房地产销售走势回落明显，但房地产投资仍然强劲。

    国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售额同比增速持续下滑。1-2月，中部、西部地区房地产销售提速，但季末销售增长均出现回落；而以往增长强劲的东部地区，房地产销售增速则持续下行，季末销售同比小幅回升。

    但与此同时，第一季度全国房地产开发累计完成投资19292亿元，同比增速9.1%，较2016年全年提高2.2个百分点，创近两年来新高。分区域看, 东部、中部和西部地区同比增长7.9%、14.7%和 7.5%，较2016年分别提高2.3、4.0 和 0.7个百分点。

    房地产开发投资的快速增长支撑了固定资产投资，1-3月房地产开发对固定资产投资的名义贡献率为20.3%，带动第一季度全社会固定资产投资名义值增长1.88个百分点。

    “2016年房地产市场量价齐升的表现，刺激了开发商们的投资意愿。”上海财经大学高等研究院博士后、房地产数据研究者杨轶波告诉记者，开发商“砸钱”的背后，其实是对房地产市场继续走强的信心。

    令人担忧的，是一季度新增贷款中的购房贷款占比。根据国家统计局公布的数据，3月份，居民部门中长期贷款已占到当月新增贷款的44.1%。“大家可能觉得百分之四十几的占比不算很高，但我要提醒大家看一看趋势。”杨轶波说，居民部门中长期贷款占比从2011年1月开始，呈现出持续走高的态势，这意味着，老百姓们买房用了很大的“杠杆”。

    很多人可能会感到奇怪，既然房子销售得并不好，“房贷”生意怎么会那么好？杨轶波解释，这是因为商品房销售数据中并未将二手房销售计算在内，实际上，二手房销售在部分热点城市并未降温。

    中国青年报·中青在线记者发现，贷款买房的“压力”，目前尚未有人用具体的数据进行精准描述。但上海财经大学高等研究院综合“房天下”网站的数据，测算的结果，可以比较清晰地显示贷款买房者的压力：北京，一套90平方米房屋的平均售价，仅“首付”就要消耗一个居民32年的可支配收入，他每月的还款，占到居民平均可支配收入的482%；深圳，90平方米房屋的首付，要居民攒30年的可支配收入，每月还款占到可支配收入的441%；上海，还是90平方米的房屋，首付要居民存27年的可支配收入，每月还款占可支配收入比重的400%。

    而根据中国人民银行已经公布数据统计出来的“房贷收入比”（即房贷/居民可支配收入），则更说明问题。

    数据显示，2016年，我国的房贷收入比为56.4%，这一数字，在2012年时仅为35.9%，四年增长了21个百分点。仅2015年到2016年一年时间，房贷收入比就增长了11个百分点。

    杨轶波说，这种居民购房的杠杆水平应引起警惕。以美国为例，它在2000年以前的房贷收入比一直控制在60%左右，但从2001年到2008年，这一比例持续上升，到了2008年次贷危机时，房贷收入比已突破100%的高位。如今，美国的房贷收入比又回归到70%左右。

    很多人会认为，以中国目前56.4%的房贷收入比来看，风险并不算太大。但杨轶波指出，56.4%的房贷收入比只是一个“保守估计”，因为这一数据只计算了商业贷款，并未将中国数量庞大的公积金贷款计算在内。

    《2017年第一季度中国宏观经济形势分析与预测报告》认为，自中央经济工作会议提出“住房是用来住的,不是用来炒的”的定位以来，以稳房价、去库存、抑投机为特征的因城施策调控措施正在各地不断推出或强化。从限贷、限购到限价、限售，调控的力度越发严厉,对于部分核心城市, 这些手段暂时稳定了房价，然而，投资需求的外溢又使得部分周边城市房价看涨, 引发了部分三、四线城市在第一季度的火爆行情，继而进一步扩大调控的覆盖面。

    “着眼需求端的调控手段并非灵丹妙药, 只是着眼短期和局部的权宜之计。”报告称，大胆创新，探索建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制，才能使房地产市场回归协调有序。

    “总的来看，控房价任务仍然艰巨，调控措施未来或将继续加码。”杨轶波说。（经济部编）