住建部等六部门：“二房东”和资金池将被重点监管

中国青年报客户端北京4月26日电（中青报·中青网记者 李晨赫）今日，住房和城乡建设部等六部门联合印发《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（下称《意见》），对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范。

“二房东”和资金池将被重点监管

《意见》指出，近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场主体总体平稳，为解决居民住房问题发挥了重要作用。同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。近期，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。

住建部有关负责人介绍，住房租赁企业按照投入和持有周期分为三类。重资产企业指依靠新建方式建设租赁住房并长期持有的企业。中资产企业是按一定比例投入，通过整栋商改租、工改租等方式持有10~15年的企业。轻资产企业则主要是收取个人房源经过改造后或直接转租，賺取租金差价，持有周期为3到5年。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在鼓励租赁企业规模化、机构化发展前，市场上已经大量存在了机构化的租赁，但多数游离在监管和研究视线范围外。

“现实中轻资产住房租赁’企业’往往没有注册公司，而是通过二房东或自发的转租行为进行经营。”李宇嘉介绍，在华南，许多城中村自建房房主，将房地产委托给二房东直接收租的情况十分常见，也包括一些投资机构或个人一次性收租批量房源、装修后获取差价收入。

李宇嘉指出，轻资产管理长收短付，打的就是信息不对称的信息差和监管漏洞。承租人被多收租金、水电乱收费、租金随意上涨、二房东卷钱跑路等情况极容易发生。因此，对其进行监管和规范，是《意见》出台的重要背景。

“高进低出”和租金贷将被重点监管

《意见》明确了7方面监管措施。

《意见》要求，加强从业管理。从事住房租赁经营的企业和转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，并在开展经营性住房和城乡建设部门推送开业信息。

《意见》提出，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月。支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

住建部有关负责人介绍，此条规定旨在避免“高进低出”以低价换市场的行为，淘汰为资金池而盲目扩大规模的企业。因为“高进低出”是不可持续的，只能依靠扩大房源而维持运营，常常以资金链断裂为终结。

《意见》要求，开展住房租赁资金监管。企业单次收取租金超过3个月或者押金超过一个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。住建部门会同金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监管。

李宇嘉介绍，《意见》以住建部等六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见（建房规〔2019〕10号））—即“10号文”为依据，但在此基础上有了清晰的政策规定，给执行层面以原则性的参考。

《意见》还明确，企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用租金贷。

李宇嘉认为，对于资金监管的有关规定，是打击租金贷最主要的政策举措。但他同时建议，考虑到年轻人、大学毕业生的租金压力，不光要保护他们免受信用诈骗，也要为他们提供普惠性的金融支持，做好服务。