上财报告显示：我国楼市趋稳

    中青在线上海10月29日电（中国青年报·中青在线记者 王烨捷） 今天，上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组在沪发布《2018年第三季度中国宏观经济形势分析与预测报告》。针对房地产调控这一热门话题，团队经分析研究认为，2018年前三季度我国楼市调控力度不减，楼市量价房价趋稳。但团队同时建议，行政手段调控房价不是长久之计，应从土地供需调整上从长计议。

    在财政收入方面，研究团队发现，今年前三季度我国地方房地产相关收入增长7.71%，增速同比大幅回落8.5个百分点。其中，契税收入增长19.3%，增幅比上年小幅回落0.6个百分点；土地增值税增速14.7%，比上年同期下降7.2个百分点；耕地占用税收入大幅下降29个百分点。另外，土地转让金收入增速为32.1%，比上年同期减少7.3个百分点，“随着房地产市场持续降温，地方政府卖地收入将受到制约，部分地方政府债务压力提高。”

    政府调控方面，2018年前三季度，全国商品房销售增速整体上延续了下滑态势，但研究团队发现，这一期间房价也出现过暂时回升。1-9月，全国商品房销售面积累计同比增速2.9%，明显低于2017年同期的10.3%，而销售额累计增速也从2017年同期的14.6%回落到13.3%。

    其中，5-7月全国商品房销售面积和销售额均出现了三个月的连续反弹，同比增速分别从4月的1.3%和9%回升至7月的4.2%和14.4%，随后趋稳回落至9月的2.9%和13.3%。

    分地区看，东部地区销售面积和销售额的同比增速在4月到达-9.4%和-1.5%的低位之后，至8月分别回升至-3.6%和6.5%，随后在9月再度下降到-4.3%和6.0%；中、西部地区的商品房销售面积的同比变动则表现为持续的高位回落，但下降幅度较为平缓，前三季度与上半年相比分别从12.8%和10%回落至10.2%和8.9%，增幅收窄2.6和1.1个百分点。

    值得注意的是，中、西部地区商品房的销售额则表现出了与全国和东部地区相仿的波动态势。其中中部地区的商品房销售额累计同比增速从4月份的26%连续回升至6月的27.0%，随后高位回落至9月的22.7%，7到9月的同比增速分别收窄0.5、0.7和3.1个百分点。西部地区的商品房销售累计同比增速则先从4月份的25%连续回升至7月的28.3%，随后回落到9月的26.6%，8、9两个月同比增速分别收窄0.1和1.6个百分点。东北地区的商品房销售面积和销售额同比则都出现了较大下滑，分别从2月份高点的15.2%和35.2%下降到9月的-3.5%和9.7%。

    70城新建商品住宅价格指数显示，2018年5至8月，全国房价加速上涨，在此期间新房和二手房的平均月环比增速分别为1.14%和0.95%，明显高于1至4月的0.37%和0.32%。各线城市的表现与全国走势相似，一、二、三线城市的新房价格在5至8月的平均月环比增速分别为0.42%、1.17%和1.22%，明显高于1至4月的-0.1%、0.30%和0.47%，二手房价格在5至8月的平均月环比增速分别为0.32%、0.95%和1.02%，明显高于1至4月的0.09%、0.30%和0.35%。但在8至9月，全国和各线城市房价加速上涨的趋势均有所缓解，其中一线城市的房价基本走平，二、三线城市的增幅则有所收窄。

    研究团队指出，房地产市场的波动与调控政策密切相关。2017年热点地区房地产调控加码的效果至今年上半年已有所减弱，同时南京、武汉、苏州、北京等城市推出的“抢人政策”，进一步变相削弱了调控力度。另一方面，三、四线城市的棚改货币化安置政策则催生了房价上涨预期，这些政策因素引发了今年上半年、尤其是进入第二季度之后全国房地产市场的全面升温。

    在这种局面下，7月底，中央政治局做出了“坚决遏制房价上涨”的表态，严厉程度前所未有，各地房地产调控再度收紧。据统计，8月单月便有至少有45个城市发布了超过55次各种类型的房地产调控政策，调控密集程度刷新历史记录，同时启用“问责约谈”制度，开展房地产市场专项乱象调查，各地在调控政策的制定上也更为精细化、差异化，各地房贷利率也持续上浮。在这些政策作用下，8月以来各地楼市有所降温，房价稳中有降。

    由于限价政策可能使新房价格受到扭曲，同时加总的数据忽略了观测样本的异质性，由此引起的“被平均”可能导致房价数据的失真。

    针对这一问题，课题组基于二手房交易微观数据，构造了二手房价格指数，对四个一线城市近期的房价走势进行进一步的研判。结果显示，本报告中的二手房指数与70城二手住宅价格指数在趋势上大体相仿，但波动更为明显。

    指数显示，四个一线城市在2018年前三个季度的走势存在明显的分化，其中北京房价在上半年首先出现回升，随后稳中略降，而在9月降幅扩大。上海房价只在3、4两个月出现过短暂回升，整体维持下行态势。广州、深圳的房价在上半年都处于整体上行轨道，同时广州的房价涨幅更大，但在7月之后，两地房价也都出现了明显的下滑。

    “单纯的行政调控无法从根源上影响房价预期，因此只是治标不治本的权宜之计，其效果是暂时的和边际递减的。”课题组指出，为了落实“房住不炒”的政策目标，真正引导楼市预期回归理性，还需要从供给侧和长效机制的角度出发，通过扩大土地供给、大力发展租赁市场、有序推动房地产税的出台等手段，才能从根源上改善房地产市场的供求状况，引导房地产市场走向健康、稳定的发展道路。