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北京“房住不炒”再出新招

《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》 出台

发布时间:2018-05-08 15:49 来源:中青在线 作者:李晨赫

    中青在线讯(中国青年报·中青在线记者 李晨赫)北京市住房和城乡建设委员会昨日公布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(下称征求意见稿),对北京市“限房价、控地价” 竞得土地的开发建设项目作出销售管理规定。

    销售限价和评估价之比:85%为分界线

    征求意见稿要求,在限价房项目办理施工许可后,北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心将对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

    根据项目销售均价的限价(下称销售限价)和评估价之比不同,按照两种方式销售:比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

    清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉指出,此前北京市探索的“限房价、控地价”竞得土地的开发建设项目陆续达到了预售条件,这些项目在土地出让时确定的销售限价与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异。社会高度关注这些项目的销售,征求意见稿给出了一个探索性的解决方案。

    征求意见稿规定,销售限价和评估价之比暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

    北京房地产协会副会长、秘书长陈志认为,85%的设定比例是适度而合理的。

    陈志指出,在个别核心区域或因市场环境变化产生的新的热点区域,部分项目上市时销售限价和评估价仍有较大价差。如果设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低,则不仅会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性。

    在实施过程中,还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制,而不是机械地固定在某个比例,体现了管理方既兼顾当下又着眼长远,既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

    项目销售将探索共有产权模式

    征求意见稿规定,销售限价和评估价比值不高于设定比例的,将由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房,具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。且北京市保障房中心在收购限价房项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

    而在具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

    中央财经大学法学院院长尹飞指出,征求意见稿收购差价较大的限房价项目转化为共有产权住房的做法,符合法律规定。

    尹飞介绍,共有产权住房是政策性的商品住房,限房价项目也具有政策性。收购部分限房价项目作为共有产权住房,打通了限房价项目和共有产权住房的通道。这种转化是以契约方式实现的。以土地出让时的房屋限价进行收购,价格一视同仁,对开发建设单位的利益没有任何损害;在开发建设单位取得施工许可证以后就开始评估确定收购与否,不影响开发企业的销售时间;确定收购的,规定了付清全部收购款的时间,维护了开发建设单位的权益。

    刘洪玉指出,征求意见稿通过梯级过滤匹配机制的设立,将共有产权模式应用拓展到市场供给,使其不再局限于住房保障领域的应用,实现了住房保障、住房支持和住房市场的自然衔接,是完善住房供应体系的一个创新性探索。

    “房住不炒”的又一新招

    征求意见稿的出台被视为北京市贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的又一重要举措。

    2016年9月30日,北京市住建委等部门联合发布被称为“9·30新政”的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,对土地市场提出强化“控地价、限房价”的交易方式,即在严控低价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。当年年底,北京市规划和国土资源管理委员会挂牌出让4宗地块,规定了最高销售限价,且明确五年内不得出售。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,征求意见稿“双防双保”,扼制炒房行为,确保限价房项目住房是用来住的。

    “ ‘双防’既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格,防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;‘双保’则既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。”楼建波指出。

    楼建波特别强调,由于限价房项目销售于周边商品房价差较大,获利空间较大,投资投机客必然趋之若鹜。即便有些城市采用公开摇号的方式,但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号,很多购房人都本着“买到即赚到”的心理,而非真正需要住房的动机,导致真正自住的刚需家庭购到概率大大降低。征求意见稿规定政府收购销售限价和评估值比例低于85%的房源进行公开摇号销售,且购房后再次出售也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭,大大压缩了限房价项目的牟利空间,降低了投机动力。

经济部
【责任编辑:李伊涵】
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