取消限购之后，优化供地模式势在必行

5月9日，浙江杭州、陕西西安两市同日宣布全面取消在全市范围内购买住房的限制条件，购买住房不再审核购房资格。随着杭州和西安全面取消住房限购，目前全国仍保留住房限购的省份或城市，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态。

杭州、西安同日宣布全面取消限购的消息之所以广受关注，一方面，因为全国范围内，在此之前，维持限购的城市已经很少；另一方面，也与杭州、西安的限购一度比较严厉，堪称执行限购政策的代表有关。

在几年前的楼市火爆周期中，为了给楼市降温，西安曾经出台了限购、限售、限贷、首付提高等一系列政策，政策严厉程度直追北上广。而杭州也一直走在限购政策调整的前列。直到2023年10月，杭州才将住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

过去严厉限购，而今全面放开，缘于楼市逻辑的变化。

当年这些楼市火爆的城市进行限购，是因为投机氛围浓厚，但当下，进入楼市的还有多少投机者?在投机者已经基本离场的背景下，设置限购的门槛，除了把具有刚性和改善性住房需求的人们挡在门外，还有多少实际意义?

全面取消限购，更与地方的楼市基本面有关。

以杭州为例。有关方面统计，2024年1-4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降。而二手房市场也不乐观，专业人士分析认为，杭州目前二手住房挂牌出售量公开的数据显示是超过20万套，实际数量可能在25万套左右。这一规模应该是全国最高之一。

政策必须根据时势变化而调整。鉴于楼市去库存已是目前全国多数地方最紧迫的任务，全面取消限购显然势在必行。

除了最受关注的全面取消限购，杭州本次推出的新政中其实还有一些创新点。

《通知》提出加强住房信贷支持，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。这意味着绝大部分客户都可以变成首套客户，享受首套房的首付和按揭利息。这一点在全国来说都很罕见，更有媒体认为，杭州的信贷政策已经是“历史最宽松”。

全面取消限购，信贷罕见宽松，充分显示了城市去库存的决心。由于释放了刚需和改善型需求，类似政策对提振楼市将会起到正面的作用，也有利于房企走出困境。

落实中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”等要求，还需要进一步优化供地模式。

毫无疑问，在一些原本库存就相当高的城市，如果不顾供需实际，盲目供地，只会将风险进一步累积。

前不久，住房城乡建设部发布了关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知。通知要求，完善“保障+市场”的住房供应体系，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。

如何实现以人定房、以房定地、以房定钱?这次，杭州的《通知》中提出，要根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。这标志着杭州成为首个明确“以房定地”的城市。

在杭州、西安全面取消限购之后，相关城市能否在不长的时间里消除高库存风险，进而助力地产业走出一条健康发展之路，市场将拭目以待。