上海一“糊涂”买家遇上“最严”限购

　　中青在线讯（李潇 中国青年报•中青在线记者周凯）被称为“史上最严”的上海房地产新政于2016年3月25日起实施。对于在这个节骨眼上买房的人来说，新政直接牵涉到自身利益，本该对其内容格外关注、审慎核查，但是有一位“糊涂”的买家，在没弄清楚自己是否为限购对象的情况下，与房屋卖家及中介公司仓促签署了《房地产买卖居间合同》，最后却因限购身份导致合同无法履行。

　　近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）终审审理了该起由限购引发的定金合同纠纷案，认定限购新政实施后签订房屋买卖居间合同，买方限购无权要求卖方返还定金，改判驳回买方全部诉请。

　　2016年3月26日，上海房地产新政开始实施的第二天，在上海工作的非沪籍人士吴欣与张磊及中介公司签订房地产买卖居间合同，约定吴欣以265万元的价格购买张磊名下位于浦东新区的一处房屋，并约定吴欣支付定金20万元。之后，双方签署上海市房地产买卖合同，吴欣当日向张磊支付了20万元定金。

　　双方另行约定，若卖方在收取本合同约定的定金后，反悔不履行本合同，则卖方应双倍返还买方已支付定金；若买方反悔不履行本合同，则该定金由卖方没收。

　　协议签署之后，吴欣前往社保局查询才发现，自己并不满足购房新政中关于购房资格的规定（即非沪籍人口满足连续缴纳5年的个税或社保），导致双方房屋买卖中断。于是，吴欣起诉到法院，请求判令张磊返还20万元定金及利息。

　　一审法院认为，吴欣是否属于限购对象存在不确定因素，合同解除系双方意志以外的原因所致，不能归责于任何一方，故判决张磊返还吴欣定金20万元。张磊不服，上诉至上海一中院。吴欣表示，自己是第一次购房，且签约时间比较仓促，因此其对限购新政出台后，自己是否具备购房资格不确定；另外，她还曾与张磊商议在签订网约合同时增加免责条款，即网签合同可以签订，但万一审核不通过则要求张磊返还定金，但双方未能就此达成一致。

　　上海一中院二审审理后认为，本案的争议焦点是限购新政出台后，吴欣因其不确定自己是否具备购房资格，而未能按约与张磊签署网签合同是否构成违约？上海一中院认为吴欣在未履行谨慎审查义务的情况下即与张磊签约，之后又因不确定自己是否具备购房资格而要求在签订网签合同时增加免责条款，导致双方协商不成、居间合同解除。吴欣关于其系首次购房、签约仓促的相关主张均不能成为其免责的理由，理应承担违约责任而无权要求张磊返还定金20万元，上海一中院依法改判，驳回吴欣全部诉请。

　　该案主审法官认为，基于近年来房地产市场的火爆行情，各地政府频频出台房市调控政策，购房者对当下的限购政策应有清楚的认识和把握。上述居间合同签订日期晚于限购新政实施之日，吴欣理应对自己是否具备购房资格比照新政予以审慎核查，如不确定自己是否具备购房资格，也应在签订居间合同前与卖方充分协商并作出相应约定。吴欣未履行审慎核查义务即与张磊签约，对居间合同解除应当承担违约责任。

　　（文中当事人均为化名）

　　（国内时事部编辑）